Jednou z věcí, které se od letošního roku v zákoně o dani z přidané hodnoty zásadně změnily, je zdanění respektive osvobození dodání vybraných nemovitých věcí. Celou záležitost umocňuje fakt, že finanční částky při převodech nemovitých věcí nejsou zanedbatelné.

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

Zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně daňových zákonů od 1. ledna letošního roku výrazným způsobem znovelizovalo problematiku dodání vybraných nemovitých věcí v zákoně o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“). Zákonodárce opustil tradiční pojmy „převod staveb, bytů a nebytových prostor“, „převod pozemků“ a „převod stavebních pozemků“ a nahradil je novým souslovím „dodání vybraných nemovitých věcí“.

Dodáním vybrané nemovité věci se pro účely osvobození od DPH rozumí dodání:

• pozemku,
• práva stavby,
• stavby,
• podzemní stavby se samostatným účelovým určením,
• inženýrské sítě,
• jednotky.

Podle Informace Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“), která byla k dodání vybraných nemovitých věcí vydána, se jedná vesměs o pojmy korespondujícími s pojmoslovím nového občanského zákoníku, s tím, že pojem stavba je nutno chápat v kontextu evropské směrnice upravující DPH jako stavbu pevně spojenou se zemí (pevným základem nebo jinak).

Dodání pozemku

V ZDPH již od 1. 1. 2014 není definován stavební pozemek, nově je osvobození dodání pozemku řešeno na dvou místech v ZDPH:

1. Osvobození dle § 56 odst. 2 ZDPH

Dodání pozemku je osvobozeno při splnění následujících podmínek:

• na pozemku není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a
• nemůže být podle platného a účinného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba.

Aby bylo dodání od DPH osvobozeno, musí být obě podmínky splněny kumulativně. Pokud bude na pozemku stavba movitá (bez pevného spojení se zemí), nebrání to osvobození od DPH.

2. Osvobození dle § 56 odst. 3 ZDPH

Pokud není dodání pozemku osvobozeno od DPH podle § 56 odst. 2 ZDPH, ještě to automaticky neznamená, že dodání bude podléhat DPH. Je potřeba zkoumat, zda nebudou splněny podmínky uvedené v § 56 odst. 3 ZDPH.

Zde je potřeba vycházet – dle informace GFŘ – z principu nedělitelnosti režimu zdanění stavby a přiléhajícího pozemku. Jinými slovy to znamená, že pokud se na pozemku nachází stavba (pevně spojená se zemí) od jejíhož prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve, uplynulo více než 5 let, je dodání osvobozeno. Daňový režim pozemku je určen režimem stavby na něm umístěné. Situace kdy je stavba ve vlastnictví jiné osoby než osoby dodávající pozemek na daňové posouzení dodání pozemku nemá vliv. GFŘ dále uvádí, že bude-li stavba umístěna, byť i jen částečně, na více parcelách, budou všechny parcely následovat daňový režim stavby.

Důležité pro plátce je to, že i když splní podmínky pro uplatnění osvobození podle § 56 odst. 3 (tzn. pětiletý časový test), můžou se rozhodnout, že i po uplynutí této lhůty můžou při dodání vybrané nemovité věci uplatnit DPH. Důvodem pro uplatnění DPH na dodání vybrané nemovité věci tak může být skutečnost, aby v případě, že při pořízení resp. při stavebních úpravách byl uplatněn odpočet DPH na vstupu, nemusel provést úpravu odpočtu daně. Možnost uplatnit daň na dodání vybrané nemovité věci je však dána pouze pro dodání uvedené v § 56 odst. 3 ale nikoliv v § 56 odst. 2.

Dodání ostatních vybraných nemovitých věcí s výjimkou pozemku

U dodání ostatních vybraných nemovitých věcí kromě pozemků platí, že dodání je od DPH osvobozeno po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve.

Taktéž platí, že po uplynutí výše zmíněné pětileté lhůty se plátce může rozhodnout, že dodání bude podléhat DPH.

Obrat pro účely ZDPH

Pokud je dodání vybraných nemovitých věcí od DPH osvobozeno a nejedná se o doplňkovou činnost uskutečněnou jednorázově, počítá se do obratu. Naproti tomu nájem vybraných movitých věcí se do obratu pro účely ZDPH nepočítá bez jakýchkoliv podmínek.