Jednou z příjemných stránek vlastnictví nemovité věci může být příjem dosažený formou nájemného. Pojďme se podívat na danou problematiku optikou poplatníka daně z příjmů fyzických osob.

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

Zákon o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) upravuje zdanění příjmů z nájmu v § 9. ZDP považuje za příjmy z nájmu:

1. příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
2. příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, který řadí mezi tzv. ostatní příjmy uvedené v § 10 ZDP.

Pro správné zařazení příjmů z nájmu pod § 9 je nutné zkoumat, zda dosažené příjmy nemají vazbu na majetek, který má poplatník ve svém obchodním majetku. V takovém případě by se jednalo o příjmy ze samostatné činnosti, které kromě zdanění podléhají taktéž odvodům zdravotního a sociálního pojištění.

Za příjem z nájmu nemovité věci se považuje i příjem z podnájmu popř. podpodnájmu.

Nemovitými věcmi jsou podle nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) tyto majetkové hodnoty:

• pozemky,
• podzemní stavby se samostatným účelovým určením,
• věcná práva k nim se vážící,
• práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. dle NOZ právo stavby),
• určitá věc, která není podle jiného právního předpisu součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.

Podle Pokynu GFŘ D-22 nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním nemovitých věcí součástí nájemného. Pod pojmem služby si představme např. vytápění, dodávka vody, úklid společných prostor, revize komínů, osvětlení apod. Jde o služby, které sice pronajímatel pro nájemce zajišťuje, ale sám je neposkytuje. Pronajímatel by příjmy za tyto služby neměl zahrnovat mezi zdanitelné příjmy a naopak platby vydané za tyto služby nejsou samozřejmě výdaji daňovými.

Jiná situace by byla, pokud by některé služby poskytoval přímo sám pronajímatel, v tomto případě by se jednalo o zdanitelný příjem pronajímatele, který by navíc jako příjem ze samostatné činnosti podléhal pojistnému.

Pokud plynou příjmy z nájmu manželům ze společného jmění manželů, zdaňují se jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí. Tato skutečnost může hrát významnou roli při daňové optimalizaci poplatníků daně z příjmů fyzických osob.

Poplatník se – v obecné rovině – může rozhodnout, zda při stanovení dílčího základu daně u příjmů z nájmu uplatní prokázané výdaje nebo se rozhodne pro uplatnění paušálních výdajů, které činí 30 % z dosažených příjmů, maximálně však paušální výdaje mohou činit 600 000 Kč. Pokud se rozhodne pro jeden ze způsobů uplatňování výdajů, musí být tomuto režimu podrobeny veškeré příjmy tvořící dílčí základ daně podle §9. Nelze u příjmů z jedné nemovité věci uplatnit prokázané a u druhé paušální výdaje.

Výše uvedená možnost rozhodnutí, zda poplatník použije prokázané výdaje či použije paušál, však neplatí za situace, kdy nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky ve výši jejich spoluvlastnických podílů. V tomto případě můžou být uplatněny výdaje ve formě prokázaných výdajů, paušál není možné použít.

Příklad:

Nemovitá věc má dva spoluvlastníky, každý vlastní ideální polovinu. Spoluvlastníci se domluví, že danou nemovitou věc budou pronajímat s tím, že veškerý příjem bude patřit pouze jednomu z nich. Tento poplatník může proti dosaženým příjmům uplatnit pouze prokázané výdaje, paušální výdaje nelze použít.

Podle GFŘ lze mimo jiné jako daňově účinné výdaje uplatnit:

• provozní výdaje do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků,
• rezervy na opravu,
• odpisy.

K uplatnění odpisů si dovolím upozornit na rozdíl mezi Pokynem GFŘ č. D-6 a jeho „nástupcem“ Pokynem GFŘ-D-22. Zatímco v původním D-6 bylo uvedeno, že pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle jejich spoluvlastnických podílů, mohou si spoluvlastníci odpisy (i rezervy) mezi sebe rozdělit ve stejném poměru, ve kterém si dělí příjmy, tak v novém D-22 tato věta chybí.