Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti u fyzických osob

Autor: MVDr. Antonín Kozdera, CSc., daňový poradce č. 1844

Příjmy z prodeje nemovitostí, které nejsou nebo nebyly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, jsou u fyzických osob osvobozeny od daně z příjmů. Osvobození však platí pouze za splnění podmínek, uvedených v zákoně o daních z příjmů.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitostí podle §4, odst.1, písm.a) ZDP

Předmět osvobození

Od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje:

• rodinného domu
• bytu
• podílu na společných částech domu
• spoluvlastnického podílu
• souvisejícího pozemku

Podmínky osvobození

1. Prodávající měl v nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let před prodejem.

2. Prodávající měl v nemovitosti bydliště kratší dobu než 2 roky a použije získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.

Aby osvobození platilo, získané prostředky musí být použity na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž prostředky získal (ZDP §4, odst.1, písm.u).

Co to je bytová potřeba je definováno v ZDP §15 odst.3

Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna stavby,

b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu,

d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání,

f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,

g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).

Pro osvobození příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů.

Osvobození se nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje předmětu osvobození uskutečněného v době do 2 let od nabytí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od nabytí.

Příklad 1:
Poplatník použije na uspokojení bytové potřeby pouze část prostředků, např. ½. Od daně z příjmů je osvobozen příjem pouze této ½ prostředků. Zbývající ½, nesplňující podmínky osvobození, je zdanitelným příjmem podle §10, odst.1, písm.b) ZDP. V tomto případě je však nutné proti příjmu použít rovněž pouze ½ výdajů. Výdajem je tedy v tomto případě ½ ceny, za kterou poplatník věc (právo) prokazatelně nabyl (ZDP, §10, odst.5).

Příklad 2:
Rodiče prodají byt a získané prostředky použijí na stavbu rodinného domu svých dětí. Získané prostředky jsou jejich zdanitelným příjmem, neosvobozeným od daně z příjmů. Je tomu tak proto, že §15, odst.4 ZDP váže osvobození na vlastnictví předmětu bytové potřeby. V tomto případě je řešení následující, rodiče musí být spoluvlastníci části rodinného domu dětí. Velikost spoluvlastnického podílu není v zákoně stanovena. Bydlet v něm nemusí, stačí, když je splněna podmínka trvalého bydlení potomků, popř. druhého z manželů, rodičů nebo prarodičů obou manželů (ZDP, §15, odst.4).

Příklad 3:
Poplatník na jaře 2008 pořídil byt, ve kterém začal bydlet. Na podzim se dohodne se zájemcem, že jej v roce 2011 prodá. Za tento slib, případně smlouvu o smlouvě budoucí, získá peněžní prostředky ve výši 100. Příjem ve výši 100 je zdanitelným příjmem roku 2008.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitostí podle §4, odst.1, písm.b) ZDP

Předmět osvobození

Od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje:

• nemovitostí
• bytů
• nebytových prostor neuvedených pod písm.a), případně nesplňujících podmínky podle písm.a), tj. bydliště prodávajícího.

Podmínka osvobození

3. Doba mezi nabytím a prodejem přesahuje dobu 5 let.

V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou).

Osvobození se nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje předmětu osvobození uskutečněného v době do 5 let od nabytí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od nabytí.

Příklad 4:
Poplatník prodá nemovitost, ve které nebydlí, za tři roky po nabytí koupí. Získané prostředky jsou zdanitelným příjmem podle §10, odst.1, písm.b) ZDP. Výdajem je kupní cena nemovitosti. Při prodeji za cenu nižší, než byla kupní cena, je výdajem cena do výše příjmu.

Příklad 5:
Poplatník prodá nemovitost, ve které nebydlí, za tři roky po nabytí děděním od příbuzného, který nesplňoval podmínky osvobození, tj. nebyl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou). Získané prostředky jsou zdanitelným příjmem podle §10, odst.1, písm.b) ZDP. Výdajem je cena nemovitosti zjištěná pro účely daně dědické. Obdobně se postupuje v případě nabytí nemovitosti darem, v tomto případě je výdajem cena nemovitosti zjištěná pro účely daně darovací.

Příklad 6:
Poplatník prodá nemovitost, ve které nebydlí, za tři roky po nabytí děděním po otci, tedy příbuzného v řadě přímé. Otec nemovitost vlastnil již tři roky. Získané prostředky splňují podmínky osvobození podle §4, odst.1, písm.b) ZDP.

Použité zkratky

ZDP – Zákon č.586/1992 Sb., o daních z příjmů