Jako pronajímatel bytu máte daňové povinnosti, které zohledníte v daňovém přiznání. Informace uvedené v článku se vás týkají, pokud pronajímáte jako fyzická osoba či OSVČ.

Pro zdanění příjmu z pronájmu platí ještě tyto podmínky:

• když nemáte další zdanitelné příjmy, nepodáváte daňové přiznání, pokud máte roční příjmy z pronájmu do 50 000 Kč,
• pokud jste zaměstnanec nebo OSVČ, je tento limit 20 000 Kč (od roku 2023, za který podáváte daňové přiznání na jaře 2024).

Kolik na dani zaplatíte?

Výpočet vaší daně není nijak složitý. Stačí vědět, kolik jste v minulém roce na pronájmu vydělali. Patří sem čistý příjem z pronájmu, platby za energie a služby do něj nepočítejte.

Od těchto příjmů odečtete výdaje. Máte při tom na výběr ze dvou způsobů výpočtu:

• sečtete reálné výdaje
• nebo na výdaje použijete paušál.

Při reálných výdajích spočítejte všechny náklady spojené s pronájmem. Můžete sem zahrnout daň z nemovitosti, poplatek realitní kanceláři, která vám pronájem bytu zprostředkovala, náklady na nábytek, pojištění bytu, nebo rekonstrukci. Pozor, od všeho musíte mít doklad. Případná kontrola po vás může chtít účtenky až 3 roky zpětně, při vykázání daňové ztráty (výdaje jsou vyšší než příjmy) dokonce 8 let zpětně.

Uplatnit můžete také odpisy z nemovitosti. Na výběr máte rovnoměrné, nebo zrychlené odpisy. V obou případech odepisujete po stejnou dobu, u zrychlených odpisů se pořizovací cena odepisuje v prvních letech rychleji, u rovnoměrných odpisů používáte stále stejnou částku. Odpisy neuplatníte při pronájmu družstevních bytů.

TIP: Přečtěte si, jak na odpisy nemovitostí.

Pokud se rozhodnete pro paušální výdaje, je to administrativně podstatně jednodušší. Stačí od všech příjmů odečíst 30 %, maximálně ale 600 000 Kč.

Při odečtení výdajů od příjmů vám zůstane základ daně, ze kterého pak jako fyzická osoba zaplatíte 15% daň. Jestliže byste si vydělali víc než 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2024 to je 1 582 812 Kč, pro rok 2023 to je 48násobek průměrné mzdy, tedy 1 935 552 Kč), částku nad touto hranicí daníte sazbou 23 %. Do této částky se započítávají veškeré vaše příjmy, např. mzda + příjmy z pronájmu.

Příklad:

Jana si pronájmem vydělala 100 000 Kč. Uplatňuje paušální výdaje ve výši 30 % (30 000 Kč).

100 000 – 30 000 = 70 000 Kč (základ daně)

15 % z 70 000 Kč = 10 500 Kč (daň)

TIP: Zjistěte, jak je upraven zákon o nájmu nemovitostí z pohledu DPH.

Máte nárok na daňovou slevu?

Vyšla vám částka, ze které nejste moc nadšení? Nevěšte hlavu. Každý si může odečíst daňovou slevu na poplatníka, která činí 30 840 Kč za rok 2023 (i rok 2024) (2 570 Kč měsíčně). Existují i další slevy, které se sčítají, třeba na manžela či manželku, sleva na invaliditu nebo pro osoby s průkazem ZTP/P. Sleva na studium poplatníka a sleva za umístění dítěte do zařízení pečující o děti předškolního věku jsou od roku 2024 zrušeny (naposledy je uplatníte v daňovém přiznání za rok 2023).

Můžete také využít daňové zvýhodnění na vyživované dítě – jen počítejte s tím, že v tomto případě nemůžete čerpat daňový bonus, tj. zvýhodnění na dítě vám může daň snížit maximálně na nulu, ale do minusu jít nemůžete. Je to z důvodu, že realizujete pouze příjmy z nájmu.

Co s daňovým přiznáním?

V roce 2024 odevzdáte přiznání pro příjmy za období od 1. 1. až do 31. 12. 2023. Pokud jste nepodnikající fyzická osoba, přiznání podáváte do 2. 4. 2024. Jako OSVČ máte povinnost podat přiznání elektronicky (např. datovou schránkou) do čtvrtka 2. 5. 2024 (pokud nevyužíváte služeb daňového poradce – pak je termín do 1. 7. 2024).

Daň z pronájmu nemovitosti řešíte v příloze číslo 2. Doporučujeme využít některý z formulářů ve formě interaktivního PDF, který vám s prací hodně pomůže. Jeden takový poskytuje i finanční správa na svých stránkách (scrollujte dolů, zaškrtněte správný rok a stáhněte si přiznání k dani z příjmů fyzických osob z kolonky „Interaktivní tiskopis”).

Pronajímáte byt pro turisty?

Máte zařízený byt pro krátkodobé návštěvy a mezi návštěvami uklízíte? Pokud pronajímáte byt přes Airbnb a podobné servery, nejedná se o pronájem, ale o poskytování ubytovací služby. Jde o podnikání, měli byste si zařídit živnostenský list a výdaje můžete zahrnout do vyššího, 60% paušálu.