Kolik zaplatíte na dani z pronájmu bytu v roce 2023? Máme pro vás návod, jak to spočítat

Jako pronajímatel bytu máte daňové povinnosti, které zohledníte koncem března v daňovém přiznání. Informace uvedené v článku se vás týkají, pokud pronajímáte jako fyzická osoba či OSVČ.

Pokud jste zaměstnanec a pronájmem jste si v roce 2022 vydělali méně než 6 000 Kč (a jiné další vedlejší příjmy nemáte), nemusíte přiznání řešit a daň z příjmu z pronájmu neodvádíte. V roce 2023 se limit zvyšuje na 20 000 Kč, přiznání za tento rok podáváte na jaře 2024.

Jako OSVČ nebo zaměstnanec, který si v roce 2022 mimo zaměstnání vydělal více než 6 000 Kč (včetně příjmů z pronájmu), musíte přiznání na jaře 2023 podat. Daňové přiznání vyplňují také ti, kteří pronajímají jen část svého bytu či domu – ať už jednu místnost nebo celé spodní patro.

Kolik na dani zaplatíte?

Výpočet vaší daně není nijak složitý. Stačí vědět, kolik jste v minulém roce na pronájmu vydělali. Patří sem čistý příjem z pronájmu, platby za energie a služby do něj nepočítejte.

Od těchto příjmů odečtete výdaje. Máte při tom na výběr ze dvou způsobů výpočtu:

• sečtete reálné výdaje
• nebo na výdaje použijete paušál.

Při reálných výdajích spočítejte všechny náklady spojené s pronájmem. Můžete sem zahrnout daň z nemovitosti, poplatek realitní kanceláři, která vám pronájem bytu zprostředkovala, náklady na nábytek, pojištění bytu, nebo rekonstrukci. Pozor, od všeho musíte mít doklad. Případná kontrola po vás může chtít účtenky až 3 roky zpětně, při vykázání daňové ztráty (výdaje jsou vyšší než příjmy) dokonce 8 let zpětně.

Na rozdíl od firem, které pronajímají nemovitosti ve svém obchodním majetku, si v nákladech neuplatníte odpisy nemovitosti (vůbec se vás netýkají).

Pokud se rozhodnete pro paušální výdaje, je to podstatně jednodušší. Stačí od všech příjmů odečíst 30 %, maximálně ale 600 000 Kč.

Při odečtení výdajů od příjmů vám zůstane základ daně, ze kterého pak jako fyzická osoba zaplatíte 15% daň. Jestliže byste si vydělali víc než 48násobek průměrné mzdy (pro rok 2022 to je 1 867 728 Kč, pro rok 2023 je to 1 935 552 Kč), částku nad touto hranicí daníte sazbou 23 %. Do této částky se započítávají veškeré vaše příjmy, např. mzda + příjmy z pronájmu.

Příklad:

Jana si pronájmem vydělala 100 000 Kč. Uplatňuje paušální výdaje ve výši 30 % (30 000 Kč).

100 000 – 30 000 = 70 000 Kč (základ daně)

15% z 70 000 Kč = 10 500 Kč (daň)

TIP: Zjistěte, jak je upraven zákon o nájmu nemovitostí z pohledu DPH.

Máte nárok na daňovou slevu?

Vyšla vám částka, ze které nejste moc nadšení? Nevěšte hlavu. Každý si může odečíst daňovou slevu na poplatníka, která činí 30 840 Kč za rok 2022 (i rok 2023) (2 570 Kč měsíčně). Existují i další slevy, které se sčítají, třeba na manžela či manželku, pro osoby ZTP, studenty, invalidní důchodce atd.

Můžete také využít daňové zvýhodnění na vyživované dítě – jen počítejte s tím, že v tomto případě nemůžete čerpat daňový bonus, tj. zvýhodnění na dítě vám může daň snížit maximálně na nulu, ale do minusu jít nemůžete.

Co s daňovým přiznáním?

V roce 2023 odevzdáte přiznání pro příjmy za období od 1. 1. až do 31. 12. 2022. Pokud jste nepodnikající fyzická osoba, přiznání podáváte do 3. 4. 2023. Jako OSVČ máte povinnost podat přiznání elektronicky do 2. 5. 2023.

Daň z pronájmu nemovitosti řešíte v příloze číslo 2. Doporučujeme využít některý z formulářů ve formě interaktivního PDF, který vám s prací hodně pomůže. Jeden takový poskytuje i finanční správa na svých stránkách (scrollujte dolů, zaškrtněte správný rok a stáhněte si přiznání k dani z příjmů fyzických osob z kolonky „Interaktivní tiskopis”).

Pronajímáte byt pro turisty?

Máte zařízený byt pro krátkodobé návštěvy a mezi návštěvami uklízíte? Pokud pronajímáte byt přes Airbnb a podobné servery, nejedná se o pronájem, ale o poskytování ubytovací služby. Jde o podnikání, měli byste si zařídit živnostenský list a výdaje můžete zahrnout do vyššího, 60% paušálu.