Změny na dani z nemovitosti od 1. 1. 2012

Až 25ti násobné zvýšení daně z pozemků nám u některých druhů pozemků přinese novela zákona o dani z nemovitostí, která nabývá účinnosti již za necelý měsíc a půl.

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

Od 1. 1. 2012 nabývá účinnosti novela zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDN“). Následující článek se zabývá novou právní úpravou a konfrontuje ji se stávajícím stavem.

I. Stav do 31. 12. 2011

V současném znění ZDN jsou dani z nemovitostí podrobeny dva okruhy nemovitostí – pozemky a stavby. Každý okruh má své vymezení předmětu daně z nemovitostí.

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí (v ZDN jsou některé pozemky vyjmuty z předmětu daně z pozemků, ale to není pro náš článek důležité).

Předmětem daně ze staveb jsou na území České republiky:

• stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu,
• stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané,
• stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené,
• byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí,
• nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí.

Obecně se dá říci, že ani v minulosti nebyl problém s pozemky. Hlavní problémy – převážně v minulosti – bývaly se stavbami, obzvláště s tzv. plochými stavbami. Problém spočíval v definici pojmu stavba. Pro daňové účely je důležité, zda zákonodárce používá pojem ve smyslu stavebně právním či ve smyslu soukromoprávním. Správné určení stavby po právní stránce má pro zdanění na dni z nemovitostí fatální význam. Až teprve judikatura vyšších soudů potvrdila, že předmětem daně ze staveb jsou pouze stavby ve smyslu soukromoprávním. Stavby (např. plošné) ve smyslu pouze stavebně právním jsou totiž po právní stránce součástí pozemku a tedy jsou předmětem daně z pozemků a nikoliv ze staveb.

Stavba stavebně právně

Jde o pojem širší, vymezený stavebním zákonem: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.“

Stavba ve smyslu stavebně právním může být součástí pozemku (tímto se liší od stavby „soukromoprávní“)!

Stavba soukromoprávně

Jedná se o užší vymezení, stavba je zde chápána jako věc v právním smyslu – je předmětem občanskoprávních vztahů, je podmnožinou stavby ve smyslu stavebního práva. Občanský zákoník vymezuje stavbu ve vztahu k pozemkům následovně:

• „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“
• „Stavba není součást pozemku“

II. Stav od 1. 1. 2012

Novela ZDN si kladla za cíl, zjednodušit legislativu oblasti tzv. plochých staveb (např. parkoviště). Nejsem si jist, zda se to skutečně podařilo. Od 1. 1. 2012 přibyla do ZDN ke stávajícím dvěma kategoriím – pozemkům a stavbám jako nemovitostem – ještě jedna „kategorie“, kterou ZDN nazývá – zpevněná plocha pozemku.

Zpevněnou plochou pozemku se rozumí pozemek nebo jeho část v m² evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce.

Generální finanční ředitelství (dále jen „GFŘ“) k této problematice vydalo stanovisko.Některé názory z uvedeného stanoviska, nám můžou pomoci při aplikaci nové právní úpravy, zvláště při zkoumání toho, co se rozumí stavbou stavebně právně. Výňatky ze stanoviska si dovoluji citovat:

• „Stavebním dílem nemůže být pouhé nahromadění, případně složení stavebního materiálu na určitém místě. Ke vzniku stavebního díla musí být použity stavební nebo montážní technologie – tedy soubor určitých znalostí, dovedností nebo postupů, nutných k jeho vzniku; o stavebním díle není možné hovořit, pokud k jeho vzniku žádné takové schopnosti nebo znalosti třeba nebyly.“
• „… nelze za zpevněnou plochu pozemku ve smyslu ustanovení § 6 odst. 5 zákona o dani z nemovitostí rozhodně považovat plochu zpevněnou snadno rozebíratelným povrchem bez nutnosti použití speciálních technologií (např. dlažba nebo panely uložené bez podloží nebo v podloží z písku), či zpevnění povrchu pozemku pouhým rozprostřením materiálu (škváry, drtě) na povrchu pozemku včetně jho případného zhutnění.“
• „Pokud by byly na pozemku provedeny pouze terénní úpravy podle § 3 odst. 1 stavebního zákona, nejedná se o zpevněnou plochu pozemku. Terénní úpravou se pro účely stavebního zákona mimo jiné rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry. Pouhé vrstvení jednotlivých druhů materiálu nebo proces pouhé typové přeměny částí zemského povrchu (terénní úprava), není zhotovením stavby.“
• „Jedná-li se o stavbu nově provedenou, musí být dokončena natolik, aby byla schopna užívání. Pokud zbývající část pozemku není zpevněna stavbou, tato část pozemku se zdaňuje sazbou odpovídajíc druhu pozemku, evidovanému v katastru nemovitostí, tj. jako pozemek ostatní plochy – „G“ nebo zastavěné plochy a nádvoří- „E“.“
• „Do režimu pozemků zpevněných ploch nespadají tedy např. veřejně užívané pozemní komunikace a jejich součásti či příslušenství – zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích (např. parkoviště u supermarketů, neboť jde o nemovité stavby sloužící veřejné dopravě, které nejsou dle ustanovení § 7 odst. 2 resp. odst. 3 zákona o dani z nemovitostí předmětem daně ze staveb. Pozemky zastavěné stavbami sloužícími veřejné dopravě jsou prioritně vyloučeny z předmětu daně z pozemků. Veřejnými komunikacemi respektive jejich součástmi, jsou také komunikace a parkovací plochy u čerpacích stanic pohonných hmot.“

Dále je nutné si uvědomit, že zpevněná plocha pozemku podléhá zvýšené sazbě pouze tehdy, když je používána k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní. GFŘ v této souvislosti konstatuje, že se mimo jiné jedná o majetek v obchodním majetku podnikatele (i když fyzicky k podnikání není používán) nebo majetek používaný v příčinné souvislosti s podnikáním (např. neveřejná parkoviště, která mohou využívat pouze firemní vozidla, případně vozidla jejich zaměstnanců).

Slouží-li zpevněná plocha pozemku více podnikatelským činnostem, jímž přísluší různé sazby daně, bude postupováno následovně:

• pokud lze přesně vymezit poměry ploch využívaných dle jednotlivých činností, pak budou tyto plochy přiznány samostatně a zdaněny příslušnou sazbou a to v daných poměrech výměr.
• pokud rozdělení není možné, použije se sazba vyšší – 5 Kč/m².

Neslouží-li zpevněná plocha pozemku k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní, použije se pro celý pozemek sazba daně podle druhu pozemku, evidovaného v katastru nemovitostí – tj. 0,20 Kč/m².

Vzhledem k tomu, že vymezením pojmu zpevněné plochy pozemku dochází ke změně rozhodné pro stanovení daně, vzniká poplatníkovi povinnost podat na zdaňovací období 2012 daňové přiznání či dílčí daňové přiznání. Podle GFŘ není nutné skutečnou výměru zpevněné plochy pozemku dokládat geometrickým zaměření či znaleckým posudkem. K určení skutečné výměry postačí vlastní měření, které však v případě pochybností bude povinen správci daně prokázat resp. jeho věcnou správnost.

Finanční dopad novely pro poplatníky:

• do 31. 12. 2011 činí sazba daně za druhy pozemků ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří (včetně „ploché stavby“) 0,20 Kč za m²,
• od 1. 1. 2012 jsou sazby dle předmětu podnikání následující:
  • zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství 1 Kč za m²,
  • průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní podnikatelskou činnost 5,00 Kč za m².

Shrnutí zpevněných ploch pozemků:

• týká se pouze druhů pozemku – ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří,
• týká se to pouze pozemků užívaných k podnikatelské činnosti či v souvislosti s ní
• na pozemku musí být stavba (stavebně právně) bez svislé nosné konstrukce
• je předmětem daně z pozemků
• sazba daně činí až 25ti násobek sazby předmětných pozemků