Dohoda o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání z pohledu daně z převodu nemovitostí

Dnešní článek se zabývá dopady dohody mezi spoluvlastníky nemovitostí o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání na dani z převodu nemovitostí.(dále jen „daň“).

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

V životě dochází vcelku často k situaci, kdy podíloví spoluvlastníci zjistí, že jim právní postavení spoluvlastníků k více nemovitostem nevyhovuje, jeví se jako nepraktické a omezující konzumaci jejich vlastnického práva. Způsoby, které jim umožní nevyhovující situaci řešit, jsou uvedeny v ustanoveních § 141 a 142 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Základní možností je dohoda spoluvlastníků o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání. Zákon stanoví, že pokud je předmětem spoluvlastnictví nemovitost, musí mít dohoda písemnou formu.

Modelová situace je následující – dvě osoby jsou spoluvlastníky dvou nemovitostí, dohodnou se, že zruší spoluvlastnictví, jeden z nich se stane výhradním vlastníkem jedné nemovitosti a druhý bude stoprocentně vlastnit nemovitost druhou s tím, že rozdíl v hodnotách nemovitostí bude finančně kompenzován.

Vzhledem ke skutečnosti, že se vypořádání týká nemovitostí, musíme pečlivě zkoumat, která ustanovení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o trojdani“), nám na tuto dohodu reagují. Je nutné zjistit, zda je daná transakce vůbec předmětem daně, kdo je poplatníkem a jaký bude základ daně.

Předmět daně

Ustanovení § 9 zákona o trojdani řeší, co je předmětem daně z převodu nemovitostí. V prvním odstavci § 9 je řečeno, že při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před vypořádáním. Podílem spoluvlastníka se přitom pro účely daně z převodu nemovitostí rozumí souhrn hodnot všech jeho podílů na nemovitostech, které jsou předmětem vypořádání.

Poplatník

Poplatníkem daně je převodce (prodávající) a to ve smyslu ustanovení § 8 odst. 1 písm. a) zákona o trojdani.

Základ daně

Základ daně je v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou stanoven v § 10 odst. 1 písm. g), který říká, že se jedná o rozdíl cen uvedených v písmenu a) stejného ustanovení před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Sazba daně

Sazba daně činí 3 % ze základu daně dle ustanovení § 15.

Termín pro podání daňového přiznání

Ve smyslu ustanovení § 21 odst. 2 je poplatník povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

Příklad

Máme dvě nemovitosti – nemovitost A a nemovitost B. Spoluvlastníky obou nemovitostí jsou otec a syn, každý vlastní ideální polovinu na obou nemovitostech. Ke dni zrušení spoluvlastnictví byla znalcem oceněna nemovitost A v hodnotě 1.000 a nemovitost B v hodnotě 600. V dohodě bylo ujednáno, že syn nabývá 100 % podíl na nemovitosti A, otec 100 % podíl na nemovitosti B a syn uhradí „vyrovnání“ ve výši 100.

Poplatníkem je v tomto případě otec, neboť jemu byla poskytnuta částka 100. Pro stanovení základu daně musíme zjistit, zda je vyšší cena zjištěná či sjednaná. Cena zjištěná – rozdíl cen před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, tedy cena zjištěná činí 200 (cena podílu před vypořádáním činila 800, po vypořádání 600). Cena stanová odpovídá „vyrovnání“ ve výši 100. Základem daně je tedy cena zjištěná ve výši 200 a z této se vypočte samotná daň při použití sazby 3 %.