Technické zhodnocení provedené nájemcem

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

Technické zhodnocení pronajatého majetku provedeného nájemcem má daňové dopady jak pro nájemce tak pro pronajímatele, u kterého může dojít za určitých podmínek k nepeněžnímu příjmu.

V praxi je vcelku častá situace, kdy pronajaté prostory nejsou přesně uzpůsobeny nájemcovým potřebám a tento nájemce je nucen upravit pronajaté prostory pro své podnikatelské účely, provést tam technické zásahy na své náklady. Některé subjekty – a to jak nájemci tak pronajímatelé – si někdy neuvědomují daňové dopady těchto zásahů. Stěžejní částí článku je pasáž řešící problematiku nepeněžního příjmu na straně pronajímatele.

Dovolím si upozornit, že článek řeší problematiku technického zhodnocení (dále jen „TZ“) a nikoliv výdajů (nákladů) charakteru běžné údržby či opravy vynaložené nájemcem. To jsou jiné kategorie s jinými daňovými dopady!

Technické zhodnocení

V úvodu je potřeba si uvědomit, co se rozumí technickým zhodnocením. TZ je veřejnoprávní pojem definovaný zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). ZDP definuje TZ jako výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40.000 Kč. TZ jsou i uvedené výdaje nepřesahující 40.000 Kč, pokud tak rozhodne poplatník a neuplatní tyto výdaje jednorázově do daňových výdajů (nákladů).

Nástavba – jedná se o takové technické zásahy, které mají za následek zvýšení stávající stavby

Přístavba – jedná o o takové technické zásahy, které mají za následek půdorysné rozšíření stávající stavby

Stavební úpravy – jde v podstatě o změnu prostorového uspořádání stávající stavby, aniž by došlo k její nástavbě či přístavbě

Rekonstrukce – zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů

Modernizace – rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.

Pohled nájemce

Pokud provede nájemce TZ na najatém majetku, může toto TZ odpisovat nájemce za těchto podmínek:

• možnost odpisování je sjednána v písemné smlouvě s pronajímatelem,
• pronajímatel o toto TZ nezvýší vstupní cenu pronajatého majetku,
• TZ je zatříděno do stejné odpisové skupiny, ve které je zařazen pronajatý majetek.

Pohled pronajímatele

Pokud pronajímatel umožní nájemci na jeho náklady provést TZ na najatém majetku a nedojde následně k vypořádání s nájemcem, tak u pronajímatele dochází k nepeněžnímu příjmu.Tímto nepeněžním příjmem jsou výdaje (náklady) vynaložené nájemcem na najatém majetku se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného a nehrazené vlastníkem (pronajímatelem), a to:

a) ve zdaňovacím období, kdy došlo k ukončení nájmu, pokud nepeněžním plněním jsou výdaje (náklady) uvedené v § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP a výdaje na dokončené TZ za podmínky, že o hodnotu TZ nezvýšil vlastník (pronajímatel) vstupní cenu, ani nebylo v průběhu nájmu odpisováno nájemcem. Toto nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování, nebo znaleckým posudkem,

b) ve zdaňovacím období, kdy došlo k ukončení nájmu nebo k písemnému zrušení souhlasu vlastníka s odpisováním doručenému nájemci, pokud nepeněžním plněním jsou výdaje na dokončené TZ, které odpisoval nájemce se souhlasem vlastníka (pronajímatele). Toto nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování, nebo znaleckým posudkem,

c) ve zdaňovacím období, ve kterém bylo TZ uvedeno do užívání, pokud o hodnotu TZ vlastník (pronajímatel) zvýší vstupní (zůstatkovou) cenu. Toto nepeněžní plnění se ocení ve výši výdajů (nákladů) vynaložených nájemcem.