Zachycení okamžiku převodu nemovité věci v účetnictví a v daních

Převody nemovitých věcí nejsou u daňových subjektů, jejichž předmětem činnosti není realitní či developerská činnost, frekventovanou záležitostí a tak jim může činit určité problémy správné účetní a daňové posouzení těchto převodů.

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

Převody nemovitých věcí – nejčastěji na základě kupní smlouvy – lze mimo jiné zkoumat z pohledu účetních předpisů, z pohledu zákona o daních z příjmů, z pohledu zákona o dani z přidané hodnoty, daně z nabytí nemovitých věcí či daně z nemovitých věcí. Pokud bychom měli tuto materii uchopit komplexně, není možné toto učinit v rozsahu jednoho článku. V dnešním pojednání se zaměříme pouze na okamžik převodu  (na základě kupní smlouvy) nemovité věci, která podléhá evidenci v katastru nemovitostí.

Soukromé právo

Než se začneme zabývat účetní a daňovou problematikou, považuji za důležité zopakovat soukromoprávní úpravu nabývání vlastnického práva při převodu nemovité věci kupní smlouvou. Stěžejní právní úpravu nalezneme v novém občanském zákoníku (dále jen „NOZ“).

Podle NOZ dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci evidované v katastru při převodu této nemovité věci okamžikem, kdy je tento zápis (vklad) v katastru proveden. Na tuto skutečnost navazuje právní úprava katastrálního zákona, podle které právní účinky zápisu (vkladu) nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis (vklad) došel na příslušný katastrální úřad (dále jen „KÚ“).

Samotný převod nemovité věci lze standardně rozdělit do těchto úkonů:

1. Uzavření kupní smlouvy,
2. Doručení návrhu na vklad na KÚ,
3. Předání nemovitých věcí kupujícímu,
4. Rozhodnutí o povolení vkladu,
5. Provedení vkladu,
6. Odeslání písemnosti z KÚ,
7. Doručení písemnosti účastníkům kupní smlouvy.

V dalším textu budou odvolávky na číselná označení jednotlivých úkonů výše uvedených.

Účetní předpisy

Právní úpravu týkající se převodu nemovitých věcí nalezneme v § 56 vyhlášky 500/2002 Sb., podle které účtují podnikatelské subjekty. Z tohoto ustanovení vyplývá, že pro účetní zachycení je rozhodujícím okamžikem doručení návrhu na vklad na KÚ (ad 2.).  

Vzhledem k tomu však, že k samotnému provedení vkladu dojde až někdy v budoucnu (ad 5.), zmiňuje účetní vyhláška, že „Podmíněnost nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí se uvede na analytických účtech, v inventurních soupisech a v příloze účetní závěrky.“ Pokud by k provedení vkladu nedošlo, musí účetní jednotka účetní zápisy zpětně opravit.

Lze uzavřít, že uzavření kupní smlouvy (ad 1.) u nemovitých věcí nemá žádné účetní dopady!

Daň z příjmů

Z pohledu zákona o daních z příjmů je okamžik nabytí vlastnického práva zvláště důležitý při posouzení otázky, kdo je vlastníkem převáděných nemovité věci k poslednímu dni zdaňovacího období – standardně k 31.12.

Pokud je podán návrh na vklad (ad 2.) a samotný vklad (ad 5.) je proveden ve stejném roce, nečiní posouzení vlastnictví větší problémy. Podstatně složitější je situace, kdy je návrh podán před 31. 12. a k vkladu dojde v roce následujícím. Ve své podstatě na tuto situaci existují dva názory:

• Vlastníkem k 31. 12. je prodávající – zdůvodnění je takové, že k 31. 12. je v katastru zapsán ještě prodávající, vklad pro kupujícího nebyl ještě proveden,
• Vlastníkem k 31. 12. je kupující – argumentace pro tento názor spočívá ve zpětném účinku zápisu v katastru.

Osobně jsem přesvědčen, že je správný druhý názor a to právě kvůli tomu, že právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu na vklad (ad 2.). Danou situaci lze shrnout tak, že k 31. 12. je tedy vlastníkem již kupující, přestože se to dozví až po tomto datu.

Daň z přidané hodnoty

Daň z přidané hodnoty má – podle očekávání – svojí vlastní právní úpravu a to v § 21:

„Při dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve.“

Pro účely ZDPH je tedy rozhodující, zda nastane dříve okamžik předání (ad 3.) nebo doručení písemnosti účastníkům kupní smlouvy (ad 7.). V praxi můžou být někdy tyto okamžiky od sebe dosti časově vzdálené, je tedy nutné pečlivě hlídat, který okamžik nastane dříve, aby nedošlo ke zpoždění při vypořádání DPH z převodu nemovité věci.

Daň z nabytí nemovitých věcí

U daně z nabytí nemovitých věcí hraje okamžik převodu nemovitých věcí zásadní roli v posouzení, kdy končí lhůta pro podání daňového přiznání.

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva (ad 5.).

Pokud by byl proveden vklad v měsíci dubnu, pak lhůta pro podání daňového přiznání končí k poslednímu červencovému dni.

Daň z nemovitých věcí

Poslední daní, na kterou má vliv převod vlastnického práva k nemovité věci, je daň z nemovitostí. U této daně se vždy zkoumá, kdo je vlastníkem nemovité věci k 1. lednu, neboť tato osoba je také poplatníkem daně z nemovitých věcí. Pokud se k 1. lednu změnil vlastník, vzniká novému vlastníkovi povinnost podat daňové přiznání do 31. ledna.

Na první pohled jasná problematika je opět komplikována situací, kdy je podán návrh na vklad (ad 2.) před 31. 12., ale samotný vklad (ad 5.) je proveden až v novém roce. Na rozdíl od zákona o daních z příjmů, kde speciální právní úprava absentuje, máme v zákoně o dani z nemovitých věcí řešení.

Řešení spočívá ve speciální právní úpravě v § 13 odst. 11 zákona o dani z nemovitých věcí, podle které je pro lhůtu pro podání daňového přiznání rozhodujícím okamžikem provedení vkladu (ad 5.) a lhůta končí uplynutím třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad proveden.