Bytové potřeby: jak na osvobození od daně z příjmu a odpočet úroků hypotéky z daní

V zákoně o daních z příjmů (dále také jen „ZDP“) najdeme pojem bytové potřeby na několika místech. Lze konstatovat, že uspokojování bytových potřeb obyvatel je v zájmu státu a celé společnosti vůbec. Je tedy vcelku pochopitelné, že právní úprava uspokojování bytových potřeb je vůči poplatníkům vstřícná a klade si za cíl poplatníkům přinést určitý daňový benefit spočívající v daňové úspoře.

Daňové zvýhodnění podle ZDP může být dvojího charakteru – buď se vztahuje k problematice osvobození dosažených příjmů od daně z příjmů fyzických osob nebo možnost uplatnění úroků z hypotéky či z úvěru ze stavebního spoření jako nezdanitelné části základu daně z příjmů fyzických osob.

Co se rozumí bytovou potřebou

Pohled ZDP

Nejprve si řekněme, co se rozumí bytovou potřebou pro účely ZDP. Roky jsme měli definici bytové potřeby v §15 ZDP. Zákonodárce si v roce 2020 zahrál s daňovými poplatníky na „schovávanou“ a nově nám náplň pojmu bytová potřeba vtělil do nového § 4b ZDP.

Bytovou potřebou se – zjednodušeně – rozumí:

• výstavba bytového domu, rodinného domu či bytové jednotky (dále také jen „bytové stavby“),
• nákup pozemku, pokud na něm začne výstavba stavby pro bydlení do 4 let od nabytí,
• nákup bytového domu, rodinného domu či jednotky (bytové),
• splacení členského vkladu právnické osobě za účelem získání práva nájmu či užívání bytu,
• údržba a změna bytových staveb a to i v nájmu,
• vypořádání společného jmění manželů u bytových staveb,
• vypořádání spoludědiců u bytových staveb,
• převod členského podílu v družstvu,
• splacení úvěru či zápůjčky na bytové potřeby.

Když se podíváme na bytovou potřebu definovanou ZDP lze z toho dovodit, že se formálně právně musí jednat o stavby určené pro bydlení. A nutno podotknout, že praxe správců daně je s tímto formalistickým přístupem v souladu.

Pohled Nejvyššího správního soudu

Rád bych však upozornil na relativně čerstvý rozsudek Nejvyššího správního soudu (dále jen „NSS“) – jedná se o rozsudek 1 Afs 133/2019-34 z 25. června 2020.

Kauza skutkově spočívala v tom, že si poplatník postavil v zahrádkářské oblasti objekt – chatu – stavebně právně určenou k rekreaci (formálně právně totiž nemohl být určen k bydlení z důvodu, že chata byla v zahrádkářské kolonii).

V tomto rekreačním objektu poplatník skutečně trvale bydlel i se svou rodinou a pro daňové účely uplatňoval úroky z hypotéky. Následně finanční úřad zamítl možnost uplatnění úroků se zdůvodněním, že se nejedná formálně o objekt pro bydlení.

NSS ve svém rozsudku dal za pravdu poplatníkovi! NSS uvedl, že je podstatné skutečné užívání – trvalé bydlení a že skutečný účel užívání má přednost před stavem formálně právním. Není to poprvé, kdy tímto způsobem NSS judikoval, kdy upřednostnil podstatu před formou.

Osvobození dosažených příjmů

Je vcelku pravděpodobné, že každý člověk minimálně jednou v životě musí řešit svoji bytovou situaci. Někdy potřebuje k bydlení větší prostory, jindy naopak je středem jeho zájmu prostor menší. Pro naplnění svých bytových potřeb proto často dochází k nemalým majetkovým transakcím typu:

• prodej bytu,
• prodej rodinného domu,
• prodej pozemku,
• vypořádání spoluvlastnictví,
• obdržení odstupného za uvolněný byt.

Po obdržení příjmu musí každý z nás řešit otázku, jak s takovým příjmem z hlediska ZDP naložit. Vzhledem k tomu, že se u těchto převodů většinou jedná o nemalé částky, musíme být velmi obezřetní při právním posouzení, zda daný příjem dani podléhá či nikoliv.

Mnozí víme, že pro posouzení zda příjem z prodeje rodinného domu či bytu bude osvobozen, je rozhodující, zda jsme v dané nemovité věci měli bezprostředně před prodejem bydliště alespoň 2 roky.

Nebo pokud se prodává jiná nemovitost než rodinný dům či byt např. zahrada, musí být poplatník vlastníkem – pozor místo původních 5 let platí od letošního roku 10 let – aby byl příjem od daně z příjmů fyzických osob osvobozen.

Pokud však zjistíme, že jsme nesplnili podmínku 2 roků bydliště či 10 let vlastnictví neznamená to, že příjem podléhá automaticky zdanění. V tuto chvíli nám může při aplikaci osvobození pomoci právě problematika bytové potřeby.

ZDP říká, že pokud sice nesplníme časové testy 2 resp. 10 let, ale utržené peníze použijeme na uspokojení svých bytových potřeb, jedná se o příjem od daně z příjmů osvobozený.

Pro úplnost je potřeba zmínit, že pro osvobození je nutné splnit tyto podmínky:

• musíme předmětný příjem správci daně oznámit ve lhůtě pro podání daňového přiznání a
• musíme použít získané prostředky (resp. částku ve výši teprve následně obdržených peněz) na své bytové potřeby nejdříve ve zdaňovacím období předcházejícím období, kdy byl příjem obdržen a nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období.

A co by se stalo, kdyby získané prostředky nebyly použity na své bytové potřeby? ZDP stanoví, že v takovém případě se jedná o zdanitelný příjem dle § 10 ZDP a to v období následujícím po období, kdy byl příjem obdržen.

Snížení základu daně o úroky z hypotéky

Pokud jsme hradili výdaje na bytové potřeby formou hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření, tak nám daná instituce po skončení zdaňovacího období posílá potvrzení o zaplacených úrocích ve zdaňovacím období. Na základě tohoto potvrzení si můžeme snížit základ daně z příjmů fyzických osob.

Úroky však nelze odečíst za situace, kdy je nemovitost používána v souvislosti se samostatnou činností, pro účely nájmu nebo obsahuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

Pokud je účastníků smlouvy o úvěru více osob, úroky uplatní buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem.

Společně se podívejme, jaké další podmínky musí být splněny pro uplatnění úroků jako nezdanitelné části základu daně u jednotlivých kategorií bytových potřeb:

• u výstavby bytové stavby, nákupu pozemku, nákupu bytové stavby a při údržbě bytové stavby je podmínkou vlastnictví po celé zdaňovací období (s výjimkou roku pořízení bytové stavby, zde stačí, abychom byli vlastníky ke konci zdaňovacího období) a
• výše uvedené bytové potřeby musíme taktéž užívat k vlastnímu trvalému bydlení, nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. Podmínka trvalého bydlení se pochopitelně netýká nákupu pozemků,
• u splacení vkladu právnické osobě, vypořádání společného jmění manželů, vypořádání spoludědiců a úhrada za převod podílu na právnické osobě je podmínkou, aby byl poplatník v nájmu nebo užíval k trvalému bydlení svému nebo osob uvedených v předešlém bodě.

Musíme upozornit, že pokud nezačne výstavba bytové stavby do 4 let od úplatného nabytí pozemku, jedná se o příjem dle § 10 ZDP v roce, kdy byla porušena podmínka 4 let, samozřejmě však za situace, že si poplatník v minulosti úroky uplatňoval.

Od roku 2021 lze maximálně uplatnit částka úroků ve výši 150 000 Kč za jednu domácnost a jedno zdaňovací období. Tímto došlo ke snížení maximální částky na polovinu – původně byl totiž limit 300 000 Kč. Pokud jsou úroky hrazeny jen po část roku, nesmí překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.