Nemovité věci z pohledu DPH: stavby, pozemky, sítě

Autor: Mgr. Zdeněk Zralý, daňový poradce č. 3177

I. Zdanitelné či osvobozené plnění?

Stěžejní právní úprava pro dodání nemovitých věcí je v našem českém zákoně o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“) uvedena v § 56. Z hlediska systematiky ZDPH je § 56 v dílu 8, který se zabývá osvobozenými plněními, při kterých však plátce nemá nárok na odpočet daně na vstupu. Lze tedy konstatovat, že nastavení správného daňového režimu má pro plátce dopad jak na daň na výstupu, tak také na vstupu.

Pokud můžeme použít určité zjednodušení, tak ustanovení § 56 ZDPH rozlišuje pro své účely – pro účely osvobození – nemovité věci na dvě skupiny:

• nezastavěné pozemky a
• tzv. vybrané nemovité věci.

1. Nezastavěné pozemky

ZDPH stanoví, že aby byl pozemek od daně osvobozen, musí být splněny současně dvě podmínky:

• pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
• nejedná se o stavební pozemek.

Pro testování první podmínky, je nutné správně rozumět sousloví „funkční celek“. Aby pozemek tvořil funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, muselo by se jednat o pozemek, „…který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.“

Stavebním pozemkem je dle ZDPH pozemek, na kterém:
a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
b) může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Je nutné zdůraznit, že splnění druhé podmínky je předmětem častých odborných diskuzí. Například GFŘ definuje stavební pozemek ve své informaci uvedené na webu finanční správy následovně:

„Stavebním pozemkem od 1. 1. 2016 je s přihlédnutím k eurokonformnímu výkladu zákona o DPH nutné rozumět pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí (s výjimkou výše uvedených příkladů drobných staveb), protože

• je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
• v jeho okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
• může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.“

2. Vybrané nemovité věci

Druhou skupinou jsou tzv. vybrané nemovité věci. Jedná se o tyto nemovité věci:

• stavba pevně spojená se zemí,
• jednotka,
• inženýrská síť,
• pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
• podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
• právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Pro osvobození dodání vybraných nemovitých věcí je rozhodující okamžik kolaudace stavby, stavba tedy v tomto případě určuje režim zdanění a to i včetně pozemků tvořících funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí. Dodání vybrané nemovité věci bude od daně osvobozeno po uplynutí 5 let od vydání:

• prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
• kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

3. Možnost volby zdanění

Pokud plátce při dodání nemovitých věcí – a to jak u nezastavěných pozemků, tak u vybraných nemovitých věcí – dovodí, že se na něj vztahuje osvobození, ale toto osvobození pro něj není výhodné (z důvodu nutné korekce DPH na vstupu), může se rozhodnout, že na toto dodání uplatní daň.

Aby dodavatel mohl na dodání uplatnit daň, tak je nutné – pokud je příjemce plnění plátce – aby s tím příjemce souhlasil. Je praktické mít tento souhlas uveden již ve smlouvě o převodu.

Pokud se tedy dodavatel rozhodne, že na dodání nemovité věci (splňující podmínky osvobození dle § 56 ZDPH) uplatní daň a příjemce, který je plátce, s tímto výslovně souhlasí, podléhá toto dodání režimu přenesené daňové povinnosti, kdy daň musí vypořádat příjemce plnění!

Pouze upozorňuji, že režim přenesené daňové povinnosti nelze uplatit u dodání nemovitých věcí, které nesplňují podmínky osvobození dle § 56 ZDPH!

II. Sazby daně u nemovitých věcí

Pokud dodání nemovité věci podléhá dani, je nutné vyřešit následně sazbu daně. Z pohledu sazby daně je důležité být schopen dodávanou nemovitou věc začlenit do správné kategorie.

1. Stavby pro bydlení

Stavbou pro bydlení je považována:
a) stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
b) stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
c) stavba, která
1. slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a
2. je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu nebo rodinného domu,
d) obytný prostor včetně místnosti, která je užívaná spolu s tímto obytným prostorem, pokud se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Dodání stavby pro bydlení podléhá základní sazbě – 21 %.

2. Stavby pro sociální bydlení

Platí, že aby se jednalo o stavbu pro sociální bydlení, musí se primárně jednat o stavbu pro bydlení. Stavbou pro sociální bydlení se pak rozumí:
a) stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m²,
b) stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m²,
c) obytný prostor pro sociální bydlení (do 120 m² podlahové plochy) a
d) stavby uvedené v § 48 odst. 5 písm. d-l) ZDPH.

Při dodání stavby pro sociální bydlení se uplatní první snížená sazba – 15 %.

3. Ostatní stavby

Ostatními stavbami se rozumí jiné stavby než stavby pro bydlení a stavby pro sociální bydlení.

Dodání ostatních staveb nemá žádnou speciální úpravu, proto se uplatní základní sazba – 21 %.