Prodej nemovitosti fyzickou osobou – zdanění vs. osvobození příjmů

Obchodní majetek fyzické osoby definice

Nejprve bude nutné definovat si obchodní majetek fyzické osoby. Za něj se považuje majetek, který je evidován v rámci daňové evidence případně se o něm účtuje. Znamená to tedy, že poplatník, který uplatňuje paušální výdaje, nevede daňovou evidenci. Takový poplatník nemůže vést evidenci ani dobrovolně. Ani skutečnost, že je majetek považován za obchodní majetek z pohledu daně z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) neznamená, že by se jednalo o obchodní majetek z hlediska zákona o dani z příjmů (dále jen „ZDP“).

Majetek je tedy součástí obchodního majetku fyzické osoby od jeho zařazení do obchodního majetku, tj. od prvního uvedení v daňové evidenci či od prvního účtování o majetku, a to až do jeho vyřazení z obchodního majetku.

Shrnutí základních pravidel:

• Paušalisté (osoby uplatňující výdaje procentem z příjmu) – nemají obchodní majetek;
• Pronajímatelé, kteří nikdy nepodnikali a majetek využívají pouze k dosažení příjmů z nájmu (dle § 9 ZDP) nemají obchodní majetek.

V případě, že se rozhodnete pro prodej majetku je důležité si v prvé řadě odpovědět na otázku, zda prodáváte majetek, který je nebo byl součástí obchodního majetku. V případě, že byl majetek součástí obchodního majetku, pak je nutné zjistit dobu, která uplynula od vyřazení prodávaného majetku z obchodního majetku fyzické osoby.

Podmínky osvobození od daně z příjmu prodej nemovitosti?

V návaznosti na druh majetku dále testujeme, zda se jedná o příjem osvobozený od daně z příjmů či nikoliv.

Dvouletý časový test

Od daně z příjmů je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti za předpokladu, že jste v dané nemovitosti bydleli dva roky před uskutečněným prodejem. Není povinností fyzické osoby mít v dané nemovitosti trvalé bydliště, nicméně musí být schopna prokázat, že v dané nemovitosti bydlela po dobu dvou let bezprostředně před prodejem (např. účty za internet, energie). Toto osvobození se nevztahuje na příjem z prodeje nemovité věci, pokud byla zahrnuta do obchodního majetku, a to do dvou let od vyřazení z obchodního majetku.

Pětiletý časový test se mění na desetiletý

Příjem z prodeje nemovitosti je také osvobozen v případě, že mezi jejím nabytím a prodejem uplyne alespoň pět let. To platí při prodeji všech nemovitostí, které fyzická osoba nabyla do 31. prosince 2020. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021, platí nový časový test, který se prodlužuje z původních pěti let na deset let.

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Další možností osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti je situace, kdy jsou získané peníze využity na uspokojení vlastní bytové potřeby např. koupě vlastního bydlení, splacení hypotéky, která je čerpána na současné vlastní bydlení, rekonstrukci či koupi pozemku, kde bude výstavba započata. Peníze je nutné takto využít do jednoho roku od prodeje. Nově je toto osvobození možné i v případě, že osoba nesplnila podmínky pro osvobození dle časového testu tj. 10 let, avšak peníze využila na obstarání bytové potřeby. Do konce roku 2020 bylo možné osvobodit tento příjem pouze v případě, že daná osoba měla v nemovitosti bydliště po dobu kratší než 2 roky.

Praktický příklad osvobození majetku od daně – příklad č. 1

Paní Lehká si koupila nemovitost v prosinci 2019. V této nemovitosti již od počátku bydlela, nicméně v lednu 2021 se rozhodla, že danou nemovitost prodá a koupí si větší.

Řešení:

• Jelikož paní Lehká koupila nemovitost před 1. lednem 2021, pak se musí postupovat dle znění zákona, který byl platný do 31. prosince 2020;
• Paní Lehká nesplňuje podmínky pro osvobození dle dvouletého časového testu – v nemovitosti bydlela méně než 2 roky;
• Paní Lehká nesplňuje ani podmínky pro osvobození dle pětiletého časového testu – nevlastnila nemovitost alespoň 5 let;
• Paní Lehká splňuje test uspokojení bytové potřeby – bydlela totiž v nemovitosti méně než 2 roky, ale peníze byly použity na obstarání bytové potřeby.

Praktický příklad osvobození majetku od daně – příklad č. 2

Pan Silný si koupil v prosinci 2016 nemovitost, kterou pronajímal. V lednu 2021 se rozhodl, že danou nemovitost prodá a peníze použije na přestavbu rodinného domu, ve kterém žije.

Řešení:

• Jelikož pan Silný koupil nemovitost před 1. lednem 2021, pak se musí postupovat dle znění zákona, který byl platný do 31. prosince 2020;
• Pan Silný nesplňuje podmínky pro osvobození dle dvouletého časového testu – v nemovitosti nebydlel dva roky;
• Pan Silný nesplňuje ani podmínky pro osvobození dle pětiletého časového testu – nevlastní nemovitosti alespoň 5 let;
• Jelikož pan Silný v dané nemovitosti nebydlel není splněn ani test uspokojení bytové potřeby při bydlení v dané nemovitosti méně než 2 roky;
• Osvobození v případě využití peněz na uspokojení bytové potřeby, pokud není splněna pětiletá lhůta pro osvobození není možné (původní znění zákona to neumožňovalo);
• Pan Silný bude muset zdanit příjmy přijaté v souvislosti s prodejem.

Praktický příklad osvobození majetku od daně – příklad č. 3

Pan Železný si koupil v lednu 2021 nemovitost, kterou pronajímal. V prosinci 2021 se rozhodl, že danou nemovitost prodá a peníze použije na přestavbu rodinného domu, ve kterém žije.

• Jelikož pan Železný koupil nemovitost po 1. lednu 2021, pak se musí postupovat dle zákona, který byl platný od 1. ledna 2021;
• Pan Železný nesplní podmínky pro osvobození dle dvouletého ani desetiletého (původně pětiletý) časového testu – v nemovitosti nebydlel a nemovitost nevlastní více než 10 let;
• Pan Železný splňuje podmínky pro osvobození, jelikož je využije na uspokojení bytové potřeby – v nemovitosti sice nebydlel méně než 2 roky, ale nově je toto osvobození možné i případě, že danou nemovitost vlastním méně než 10 let a peníze jsou využity k obstarání bytové potřeby.

Podání oznámení o osvobození od daně z prodeje nemovitosti

Důležité je, že osvobození dle výše uvedených bodů je nově podmíněno oznámením této skutečnosti správci daně. Oznámení by mělo být podáno do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo, tj. pokud v roce 2021, pak do 1. dubna 2022 (alternativně 1. července 2022 – pokud přiznání podává poradce).

Jak počítat délku vlastnictví majetku

od:

• zápisu nabytí stavby, pozemku nebo bytu do katastru nemovitostí rodiči, prarodiči či manželkou (při získání děděním);
• zápisu nabytí stavby, pozemku nebo bytu do katastru nemovitostí v ostatních případech; nebo;
• nabytí pozemku, za předpokladu se prodává současně se stavbou (i když k nabytí stavby došlo k jinému okamžiku),

do:

• sepsání smlouvy o prodeji dané věci, nebo;
• sepsání smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Pozor lhůta se počítá skutečně do data sepsání smlouvy. Nikoliv do okamžiku vkladu zápisu do katastru nemovitostí. Pokud by byla smlouva podepsána dříve než před uplynutím například 5leté nebo 10leté lhůty, pak by nebyly naplněny podmínky pro osvobození příjmu.

Zdanění příjmu z prodeje nemovitostí

Pokud nejsou podmínky pro osvobození od daně z příjmu splněny, pak jste povinni tento příjem zdanit. V takovém případě se bude jednat o ostatní příjmy dle § 10 ZDP. Základem daně pak bude rozdíl mezi příjmy a výdaji související s prodejem nemovitosti.

Jako výdaj lze uplatnit zaplacenou kupní cenu (případně kupní cenu sníženou o daňového odpisy při zařazení v obchodním majetku). Dále také náklady spojené s prodejem nemovitosti např. provize realitnímu makléři či náklady za právní služby.

Praktický příklad zdanění příjmu z prodeje nemovitosti – příklad č. 4

Pan Novotný koupil v listopadu 2014 garáž, ze které si udělal truhlářskou dílnu. Jelikož se pan Novotný nechtěl zabývat administrativou a vedením daňové evidence, rozhodl se pro uplatnění výdajů procentem z příjmů. V srpnu 2021 byl z důvodu zvýšení výroby donucen svou truhlářskou dílnu prodat.

Pro zjednodušení uvažujeme, že datum koupě = zápis do katastru nemovitostí a datum prodeje = podepsání smlouvy.

Řešení:

• paušalisté nemají obchodní majetek
• jedná se o nemovitost nabytou před 1. lednem 2021 tzn. měl by být splněn 5letý časový test;
• lhůta pro osvobození 5 let byla splněna

Příjem z prodeje nemovitostí bude osvobozen.