Pozor, na možnost propadnutí nároku na osvobození příjmů z prodeje nemovitostí!

Informace Finanční správy

Generální finanční ředitelství v říjnu 2022 vydalo nový nepovinný tiskopis (25 5259) k oznámení příjmů, který lze použít pro splnění jedné ze zákonných podmínek pro podmíněné osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí. Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání.

Podmínky pro osvobození příjmů na získání vlastní bytové potřeby nalezneme v § 4 odst. 1 písm. v) zákona o daních z příjmů (dále jen ZDP) a nově od 1. 1. 2021 v souvislosti s § 4b ZDP (do 31. 12. 2020 se jednalo o § 15 ZDP).

Oznámení o získání prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby

Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby:

1. Toto oznámení je pouze jednou z podmínek pro osvobození příjmu, kterou stanoví § 4b odst. 2 ZDP.

2. Další podmínka pro osvobození příjmu spočívá dle § 4b odst. 3 ZDP v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, a ta je splněna, pokud:

a) jsou použity tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník dané prostředky získal (plus jeden rok),

b) nebo je použita částka odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal (mínus jeden rok).

Toto osvobození (použití financí rok pozadu či rok do budoucna na nové vlastní bydlení) lze uplatnit pouze u nemovitostí, které poplatník využíval pro vlastní bytovou potřebu (s nesplněným časovým testem méně než 2 roky – získaných kdykoliv), nebo u nemovitostí získaných (koupených) od 1. 1. 2021, které poplatník nevyužíval pro vlastní bytovou potřebu, a nevlastnil je ani 10 let.

Vzor nového tiskopisu v PDF je ke stažení ZDE.

Nedojde-li ke splnění podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tento příjem (získané prostředky) příjmem podle § 10 ZDP ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal (§ 4b odst. 4 zákona). Není tedy nutno podávat dodatečné daňové přiznání, situaci řešíme až v řádném daňovém přiznání následující rok (po uplynutí 1 roku).

Pokud ale například poplatník v roce 2021 prodal nějakou nemovitost, která by splňovala výše uvedené „osvobození“, a neoznámil FÚ tuto skutečnost do 1. 4. 2022, 2. 5. 2022 nebo 1. 7. 2022, bude mít již smůlu a tyto příjmy mu budou FÚ doměřeny. Finanční úřady čerpají údaje mimo jiné z katastru nemovitostí.

Tabulka – osvobozené příjmy u nemovitých věcí dle § 4 ZDP

Úplata z prodeje                            (postoupení, převodu)	Podmínky osvobození stanovené v ZDP	Podmínky osvobození prodeje u majetku, který není a nikdy nebyl v obchodním majetku	Podmínky osvobození prodeje u majetku, který byl v obchodním majetku
Nemovité věci – bydliště	§ 4 odst. 1 písm. a) písm. + v) + § 4b	alespoň 2 roky bydliště nebo prostředky z prodeje použít na řešení vlastní bytové potřeby	více jak 2 roky od vyřazení z OM
Nemovité věci – bez bydliště pořízené do 31. 12. 2020	§ 4 odst. 1 písm. b)	více jak 5 let ve vlastnictví	více jak 5 let od vyřazení z OM
Nemovité věci – bez bydliště pořízené od 1. 1. 2021	§ 4 odst. 1 písm. b)	více jak 10 let ve vlastnictví	více jak 10 let od vyřazení z OM
Nemovité věci – bez bydliště pořízené od 1. 1. 2021	§ 4 odst. 1 písm. b) písm. + v) + § 4b	méně než 10 let ve vlastnictví + vlastní bytová potřeba + nutné oznámení této skutečnosti v zákonném termínu na FÚ	méně než 10 let od vyřazení z OM

Vzorový příklad – prodej bytu nesplňující podmínky pro osvobození

Pan Petr koupil jako „občan“ v lednu 2021 byt v hodnotě 3 mil. Kč a hned se do něj nastěhoval. V říjnu 2022 jej prodává za částku 4 mil. Kč. Získané peníze využije v roce 2024 na stavbu svého nového rodinného domu.

V tomto případě poplatník nevlastnil byt více než 2 roky (časový test pro bydlení), a i když jej užíval pro vlastní bytovou potřebu, nesplňuje podmínky pro osvobození. Nově od 1. 1. 2021 by bylo možno využít osvobození tohoto příjmu (z prodeje bytu) za podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. v) ZDP.

Nicméně pan Petr dle zadání nevyužije získané finanční prostředky na pořízení další vlastní bytové potřeby. Bude muset tedy zdanit zisk z prodeje tohoto bytu ve svém daňovém přiznání za rok 2022, a to v rámci § 10 ZDP. Jako výdaje může použít pořizovací cenu bytu a také veškeré další související výdaje spojené s tímto bytem (např. provedené rekonstrukce), nebo výdaje spojené s prodejem bytu (např. provize realitní kanceláři, právní služby aj.).

Minimálně tedy bude činit částka ke zdanění 1 mil. Kč (příjem 4 mil. Kč mínus nabývací cena bytu 3 mil. Kč). Sazba daně z příjmů bude činit 15 % nebo 23 %. Zdravotní ani sociální pojištění se v případě „občana“ z těchto příjmů neplatí.

Vzorový příklad – prodej bytu splňující podmínky pro osvobození

Pan Pavel koupil jako „občan“ v lednu 2021 byt v hodnotě 3 mil. Kč a tento byt začal pronajímat. V říjnu 2022 jej prodává za částku 4 mil. Kč. Získané prostředky využije v roce 2023 na stavbu svého nového rodinného domu, který hodlá využívat pro vlastní bydlení.

V tomto případě poplatník nevlastnil byt více než 10 let (časový test pro vlastnictví nemovitosti), nesplňuje tudíž základní podmínku pro osvobození tohoto příjmu. Nově od 1. 1. 2021 je ale možno využít osvobození tohoto příjmu (z prodeje bytu) za podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. v) ZDP. Zároveň je ale nutné splnit další podmínku, a to, do termínu pro podání DPFO oznámit toto možné osvobození na FÚ. V daném případě tedy musí učinit pan Pavel oznámení nejpozději do 3. 4. 2023, nebo 2. 5. 2023 či 3. 7. 2023. Takto osvobozené příjmy se neuvádějí do daňového přiznání.

Pokud by pan Pavel neučinil toto oznámení nejpozději do zákonem vymezeného termínu, nemohl by správce daně v žádném případě posoudit tento příjem jako „příjem osvobozený“ od daně. Bohužel tuto povinnost nelze dodatečně zhojit (po zákonném termínu).