Změny při osvobození příjmů z prodeje nemovitosti: co si pohlídat?

Již déle než rok máme v zákoně o daních z příjmů (dále také jen „ZDP“) novou právní úpravu osvobození příjmů z prodeje nemovitostí u fyzických osob. Změna je velmi nebezpečná v tom, že není „na první pohled“ vidět.

Změna se týká nemovitostí uvedených v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP a je rozebrána v článku II. tohoto pojednání.

Osvobození příjmu z prodeje rodinného domu a jednotky podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP

Definice pojmů

Rodinný dům podle ZDP

Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,

Jednotka podle občanského zákoníku

Právní pojem jednotka je definován občanským zákoníkem v § 1159. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Jednotka podle ZDP

Pro účely osvobození příjmu z prodeje jednotky podle § 4 odst. 1 písm. a) musíme vycházet z definice ZDP. Pouze prodej jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, může být podle tohoto ustanovení osvobozen. Pro takto definovanou jednotku budeme dále používat pojem „bytová jednotka“. 

Podmínky pro osvobození od příjmů z prodeje nemovitosti

Než se budeme zabývat podmínkami pro osvobození příjmů z prodeje rodinného domu či bytové jednotky, je potřeba zdůraznit, že stejný daňový režim budou mít taktéž související pozemky.

Bydliště

Aby byl příjem z prodeje rodinného domu či bytové jednotky osvobozen, musí být splněna podmínka, že prodávající tam měl bydliště déle než 2 roky bezprostředně před prodejem.

Bydlištěm se pro účely ZDP rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Z toho je zřejmé, že není rozhodující např. trvalý pobyt uvedený v občance. Poplatník musí být schopen správci daně prokázat, že se u něj o bydliště skutečně jednalo.

A co v situaci, kdy měl poplatník bezprostředně před prodejem prodávaného rodinného domu či bytové jednotky bydliště po dobu kratší než 2 roky? V takovém případě může mít příjem osvobozen, ale za podmínky, že utržené peníze použije na pořízení vlastní bytové potřeby.

Nezbytné pro osvobození příjmu v případě, že jsou prostředky použity na pořízení vlastní bytové potřeby, je to, aby tento příjem byl správci daně oznámen nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání k dani z příjmů za zdaňovací období, kdy příjem obdržel!

Společné jmění manželů

Pokud je rodinný dům či bytová jednotka ve společném jmění manželů, stačí, aby podmínky pro osvobození splnil pouze jeden z manželů. Toto však platí pouze za podmínky, že prodávaný majetek není a ani nebyl v obchodním majetku ani jednoho z manželů.

Kdy nelze příjem osvobodit

Příjem z prodeje rodinného domu a bytové jednotky nelze osvobodit v těchto případech:

• pokud je nebo byl prodávaný majetek v obchodním majetku a to do 2 let od jeho vyřazení,
• příjem z budoucího prodeje, pokud je dosažen v době do 2 let od nabytí vlastnictví,
• příjem z budoucího prodeje, pokud je dosažen v době do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku.

Osvobození prodeje ostatních nemovitostí podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP

Toto ustanovení řeší osvobození příjmů z prodeje všech nemovitostí nebo vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem a to včetně příjmů z prodeje rodinného domu či bytové jednotky, které nejsou osvobozené podle § 4 odst. 1 písm. a).

U tohoto osvobození bych rád upozornil na legislativní změnu, která bude zřejmě činit v praxi největší problémy a bude zde docházet – alespoň se tak domnívám – k největší chybovosti!

Problém spočívá v tom, že vlivem přechodných ustanovení k zákonu č. 386/2020 Sb., dochází k „vytvoření“ dvou kategorií nemovitostí – první jsou nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020 a druhou skupinu tvoří nemovitosti pořízené po 31. 12. 2020. Každá skupina se chová z hlediska osvobození daňově jinak!

Nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020

Pro osvobození příjmu pro prodeje těchto nemovitostí platí stále 5 letá lhůta mezi nabytím vlastnictví a prodejem.

Pokud byla nemovitost nabyta děděním od zůstavitele v linii přímé či od manžela, doba se zkracuje o dobu, kdy nemovitost zůstavitel vlastnil. Obdobně se doba zkracuje u pozemků nabytých výměnou v rámci pozemkových úprav.

Na tomto místě je potřeba zdůraznit, že při nesplnění 5 leté lhůty není vůbec podstatné, na co použijeme peníze z tahového prodeje. I kdybychom použili utržené peníze na pořízení bytové potřeby, příjem osvobozen není! 

Kdy nelze příjem osvobodit

Příjem z prodeje nemovitosti či vypořádání nelze osvobodit v těchto případech:

• pokud je nebo byl prodávaný majetek v obchodním majetku a to do 5 let od jeho vyřazení,
• příjem z budoucího prodeje, pokud je dosažen v době do 5 let od nabytí vlastnictví,
• příjem z budoucího prodeje, pokud je dosažen v době do 5 let od jeho vyřazení z obchodního majetku,
• prodej práva stavby, není-li zřízena stavba odpovídající právu stavby.

Nemovitosti pořízené po 31. 12. 2020

Rozdíly u nemovitostí pořízených po 31. 12. 2020 jsou oproti „starým“ nemovitostem tyto:

• pro osvobození platí nově 10 letá doba mezi nabytím vlastnictví a prodejem,
• pokud není splněna 10 letá doba, ale prostředky jsou použity na pořízení vlastní bytové potřeby, příjem je osvobozen!

Použití prostředků na vlastní bytové potřeby je nutné oznámit finančnímu úřadu.

Obdobně jako u nemovitostí pořízených do 31. 12. 2020 platí, že u zděděných nemovitostí od zůstavitele v linii přímé nebo od manžela a v případě pozemků nabytých výměnou v rámci pozemkových úprav se doba 10 let taktéž zkracuje.

Taktéž nelze příjem osvobodit za situace:

• pokud je nebo byl prodávaný majetek v obchodním majetku a to do 10 let od jeho vyřazení,
• příjem z budoucího prodeje, pokud je dosažen v době do 10 let od nabytí vlastnictví,
• příjem z budoucího prodeje, pokud je dosažen v době do 10 let od jeho vyřazení z obchodního majetku,
• prodej práva stavby, není-li zřízena stavba odpovídající právu stavby.

Osvobození nabytí vlastnictví k jednotce podle § 4 odst. 1 písm. v)

Od daně z příjmů fyzických osob je dále osvobozen příjem:

• získaný formou nabytí vlastnictví k bytové jednotce jako náhrada za uvolnění jiné bytové jednotky,
• náhrada (odstupné) za uvolnění bytové jednotky za podmínky pořízení vlastní bytové potřeby,
• příjem z úplatného převodu členství v družstvu za podmínky pořízení vlastní bytové potřeby.

Opět je pro osvobození příjmu z titulu použití prostředků pro pořízení vlastní bytové potřeby nezbytné, aby byl příjem správci daně oznámen.