Již déle než rok máme v zákoně o daních z příjmů (dále také jen „ZDP“) novou právní úpravu osvobození příjmů z prodeje nemovitostí u fyzických osob. Změna je velmi nebezpečná v tom, že není „na první pohled“ vidět.
Změna se týká nemovitostí uvedených v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP a je rozebrána v článku II. tohoto pojednání.
Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,
Právní pojem jednotka je definován občanským zákoníkem v § 1159. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Pro účely osvobození příjmu z prodeje jednotky podle § 4 odst. 1 písm. a) musíme vycházet z definice ZDP. Pouze prodej jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, může být podle tohoto ustanovení osvobozen. Pro takto definovanou jednotku budeme dále používat pojem „bytová jednotka“.
Než se budeme zabývat podmínkami pro osvobození příjmů z prodeje rodinného domu či bytové jednotky, je potřeba zdůraznit, že stejný daňový režim budou mít taktéž související pozemky.
Aby byl příjem z prodeje rodinného domu či bytové jednotky osvobozen, musí být splněna podmínka, že prodávající tam měl bydliště déle než 2 roky bezprostředně před prodejem.
Bydlištěm se pro účely ZDP rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Z toho je zřejmé, že není rozhodující např. trvalý pobyt uvedený v občance. Poplatník musí být schopen správci daně prokázat, že se u něj o bydliště skutečně jednalo.
A co v situaci, kdy měl poplatník bezprostředně před prodejem prodávaného rodinného domu či bytové jednotky bydliště po dobu kratší než 2 roky? V takovém případě může mít příjem osvobozen, ale za podmínky, že utržené peníze použije na pořízení vlastní bytové potřeby.
Nezbytné pro osvobození příjmu v případě, že jsou prostředky použity na pořízení vlastní bytové potřeby, je to, aby tento příjem byl správci daně oznámen nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání k dani z příjmů za zdaňovací období, kdy příjem obdržel!
Pokud je rodinný dům či bytová jednotka ve společném jmění manželů, stačí, aby podmínky pro osvobození splnil pouze jeden z manželů. Toto však platí pouze za podmínky, že prodávaný majetek není a ani nebyl v obchodním majetku ani jednoho z manželů.
Příjem z prodeje rodinného domu a bytové jednotky nelze osvobodit v těchto případech:
Toto ustanovení řeší osvobození příjmů z prodeje všech nemovitostí nebo vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem a to včetně příjmů z prodeje rodinného domu či bytové jednotky, které nejsou osvobozené podle § 4 odst. 1 písm. a).
U tohoto osvobození bych rád upozornil na legislativní změnu, která bude zřejmě činit v praxi největší problémy a bude zde docházet – alespoň se tak domnívám – k největší chybovosti!
Problém spočívá v tom, že vlivem přechodných ustanovení k zákonu č. 386/2020 Sb., dochází k „vytvoření“ dvou kategorií nemovitostí – první jsou nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020 a druhou skupinu tvoří nemovitosti pořízené po 31. 12. 2020. Každá skupina se chová z hlediska osvobození daňově jinak!
Pro osvobození příjmu pro prodeje těchto nemovitostí platí stále 5 letá lhůta mezi nabytím vlastnictví a prodejem.
Pokud byla nemovitost nabyta děděním od zůstavitele v linii přímé či od manžela, doba se zkracuje o dobu, kdy nemovitost zůstavitel vlastnil. Obdobně se doba zkracuje u pozemků nabytých výměnou v rámci pozemkových úprav.
Na tomto místě je potřeba zdůraznit, že při nesplnění 5 leté lhůty není vůbec podstatné, na co použijeme peníze z tahového prodeje. I kdybychom použili utržené peníze na pořízení bytové potřeby, příjem osvobozen není!
Příjem z prodeje nemovitosti či vypořádání nelze osvobodit v těchto případech:
Rozdíly u nemovitostí pořízených po 31. 12. 2020 jsou oproti „starým“ nemovitostem tyto:
Použití prostředků na vlastní bytové potřeby je nutné oznámit finančnímu úřadu.
Obdobně jako u nemovitostí pořízených do 31. 12. 2020 platí, že u zděděných nemovitostí od zůstavitele v linii přímé nebo od manžela a v případě pozemků nabytých výměnou v rámci pozemkových úprav se doba 10 let taktéž zkracuje.
Taktéž nelze příjem osvobodit za situace:
Od daně z příjmů fyzických osob je dále osvobozen příjem:
Opět je pro osvobození příjmu z titulu použití prostředků pro pořízení vlastní bytové potřeby nezbytné, aby byl příjem správci daně oznámen.
Účtování dlouhodobého dluhopisu s kupónem Účtování dlouhodobého dluhopisu z pohledu dlužníka Emise dluhopisu se zaúčtuje,…
Obsah důležitější než forma Nový zákon o účetnictví klade větší důraz na obsah účetních operací…
Důležité informace na úvod V první řadě upozorňujeme, že verze 25.000 je dostupná pouze pro…
Money Možnosti a nastavení Jsou k dispozici Připravené seznamy potřebné pro založení roku 2025. V…
Účtová třída 0 Účtování finančního leasingu Finanční leasing představuje jednu z forem pořízení dlouhodobého hmotného majetku.…
V rámci oceňování majetkových cenných papírů a podílů je nutné rozlišovat tři situace: ocenění při pořízení,…
Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejjednodušší použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.
Cookie policy