Jak na odpisy nemovitostí – budov, pozemků nebo při pronájmu

Jaké nemovitosti je možné odepisovat

Podmínkou pro odpisy budov je, aby byla nemovitost součástí vašeho obchodního majetku. To znamená, že souvisí s vaším podnikáním a má pořizovací cenu vyšší než 80 000 Kč. Odepisovat pak můžete:

• bytové i nebytové jednotky,
• rodinné domy,
• bytové domy,
• rekreační budovy,
• komerční budovy.

Naopak nemůžete odepisovat pozemky, protože jde o majetek, který nelze opotřebovat. Jako odpis majetku se totiž označuje opotřebení budovy, tedy postupné snižování její hodnoty.

Odpisové skupiny nemovitostí

Abyste věděli, jak dlouho budete nemovitost daňově odepisovat, stanovuje zákon o dani z příjmů tzv. odpisové skupiny. Celkem jich je šest, nemovitostí se týkají poslední tři.

Každá odpisová skupina budov obsahuje výčet nemovitostí, které do ní spadají, a dobu jejich odpisu. Obecně platí, že čím hodnotnější nemovitost je, tím déle ji odpisujete.

>> TIP: Zařazení typů budov do jednotlivých odpisových skupin najdete v příloze č. 1 zákona o dani z příjmů. Pokud si ani tak nevíte rady, poradí vám zkušení účetní.

Jak se liší odpisy nemovitostí u fyzických a právnických osob

Ať už jste právnická, nebo fyzická osoba, odpisy nemovitostí se vás týkají, pokud je máte v obchodním majetku. Platí pro vás stejná pravidla a rozdíl je pouze v tom, jestli vedete daňovou evidenci, nebo účetnictví.

Obecně se totiž rozlišují dva druhy odpisů:

• daňové odpisy se řídí zákonem o dani z příjmů, který stanovuje výši odpisu i dobu, po kterou nemovitost odepisujete (viz výše uvedené odpisové skupiny),
• účetní odpisy vyjadřují reálné opotřebení nemovitosti, sami si tedy určíte, jak dlouho a v jaké výši budete majetek odepisovat.

>> TIP: Pro účetní odpisy majetku se obvykle pro zjednodušení používá stejná doba a výše odpisů jako u daňových.

Odpisy budov se účtují do nákladů, při vedení účetnictví i daňové evidence pak výši odpisů uvádíte do daňového přiznání (tedy jen v případě, že uplatňujete skutečné výdaje).

Pokud uplatňujete výdaje paušálem nebo platíte paušální daň, odpisy neřešíte – ty už jsou ve výdajích zahrnuty.

Stanovení způsobu odpisování budov

Pro stanovení výše odpisů se musíte rozhodnout, zda budete nemovitost odepisovat rovnoměrně nebo zrychleně:

• rovnoměrné daňové odpisy jsou každý rok ve stejný výši – kromě prvního roku, kdy odepistujete částku nižší,
• u zrychlených daňových odpisů se na začátku odpisují vyšší částky a každý rok se snižují.

Nemovitosti se obvykle odpisují rovnoměrně. Rozhodnutí ale záleží na vás. Způsob, který si určíte, však nesmíte v průběhu odpisování měnit.

U účetních odpisů využijete časové odpisy. Na začátku si stanovíte dobu, po kterou budete nemovitost používat (opotřebovávat), a tedy odpisovat.

Určení výše odpisu budov

Konkrétní výši odpisu spočítáte z kupní ceny budovy. K ní se připočítávají také vedlejší pořizovací náklady, například:

• odměna realitnímu makléři nebo notáři,
• poplatek za zápis do katastru nemovitostí,
• úroky z hypotéky,
• výdaje na pojištění nemovitosti.

Protože se neodpisuje pozemek, musíte jeho cenu z kupní ceny budovy odečíst.

Pokud nemovitost rekonstruujete a cena úprav je vyšší než 80 000 Kč, jedná se o technické zhodnocení majetku. Odpisy se pak počítají z ceny, ke které tuto částku připočítáte.

Jak spočítat odpisy budov

Když víte, do jaké odpisové skupiny vaše nemovitost patří, máte určený způsob odpisu a znáte celkovou hodnotu budovy, můžete si spočítat odpis.

U daňových odpisů jej spočítáte následovně:

(pořizovací cena × roční odpisová sazba daná zákonem) / 100

Příklad: Pořídili jste si kanceláře, jejich kupní cena bez hodnoty pozemku je 3 miliony korun. Nemovitost spadá do 5. odpisové skupiny, sazba je tedy v prvním roce 1,4, v následujících letech 3,4. Výše odpisu v prvním roce bude 42 000 Kč, v dalších letech bude 102 000 Kč.

>> TIP: Pokud vám částky vyjdou v desetinném čísle, výši odpisu zaokrouhlete na celé koruny nahoru.

Výše účetních odpisů se počítá podle tohoto vzorce:

(pořizovací cena / počet měsíců v odpisovém plánu) × počet měsíců v daném roce, kdy nemovitost vlastníte

Jak na odpis nemovitosti při pronájmu

Pokud nemovitost využíváte k pronájmu, můžete si pomocí odpisů snížit daň z pronájmu nemovitosti.

Stejně jako u výpočtu odpisů ostatních nemovitostí si nejprve zjistěte pořizovací cenu, ze které výši odpisu odvodíte. Jestli od pořízení nemovitosti po začátek pronájmu uběhla doba delší než 5 let, musí hodnotu nemovitosti pro výpočet odpisu stanovit znalec.