Rozšíření osvobození u nových bytů na dani z nabytí nemovitých věcí

Obsah:

• I. Právní úprava do 31. října 2019
  • 1. První úplatné nabytí vlastnického práva
  • 2. Jednotka se musí nacházet v bytovém domě
  • 3. Co nesmí jednotka zahrnovat
  • 4. Předmětem převodu je dokončená nebo užívaná jednotka
  • 5. Převod musí být do 5 let od dokončení či započetí užívání jednotky
• II. Právní úprava od 1. listopadu 2019

Pro větší názornost si porovnejme současnou právní úpravu osvobození u bytových jednotek s právní úpravou novou, kterou nám přináší zákon č. 264/2019 Sb.

I. Právní úprava do 31. října 2019

V současné právní úpravě platí, že aby byl převod nové jednotky od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen, musí být splněny tyto podmínky:

1. První úplatné nabytí vlastnického práva

Splnění této podmínky lze vcelku snadno ověřit podle informací uvedených v katastru nemovitostí. Bez změn v katastru nemovitostí nelze u bytové jednotky převést vlastnické právo. V praxi s tímto nebývá problém.

2. Jednotka se musí nacházet v bytovém domě

Definici bytového domu najdeme ve vyhlášce č. 501/20016 Sb., podle které je stavbou pro bydlení mimo jiné bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. V praxi s prokázáním splnění této podmínky opět nebývá problém.

3. Co nesmí jednotka zahrnovat

Aby převod jednotky mohl být osvobozen, tak jednotka nesmí zahrnovat nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Tato podmínka již vyžaduje detailnější seznámení se se stavebním provedením převáděné jednotky.

4. Předmětem převodu je dokončená nebo užívaná jednotka

V případě, že je jednotka již zkolaudovaná a v katastru je zapsaná jako „byt“, neměl by být problém správci daně prokázat, že se jedná o dokončenou jednotku.

Setkal jsem se se situací, kdy byla převáděna developerem nová bytová jednotka, která však měla v katastru uvedeno „rozestavěná jednotka“. Následovalo několikaměsíční prokazování před správcem daně, že přestože byla jednotka v katastru zapsána jako „rozestavěná jednotka“ byla ve skutečnosti stavebně dokončená a tím pádem měl tento převod nárok na osvobození.

Je zřejmé, že taktéž prokázání užívání bytové jednotky nemusí být pro daňový subjekt úplně jednoduchá záležitost.

5. Převod musí být do 5 let od dokončení či započetí užívání jednotky

Pokud umíme prokázat správci daně datum dokončení či započetí užívání jednotky, tak splnění této poslední podmínky – převod do 5 let od dokončení či započetí užívání – nečiní aplikační problémy.

II. Právní úprava od 1. listopadu 2019

Od listopadu dochází u převodu bytových jednotek k rozšíření osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí. Nově nejsou již osvobozeny první úplatné převody bytových jednotek pouze v bytových domech, ale taktéž jsou osvobozeny bytové jednotky v rodinných domech.

Rodinným domem je stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Touto novelou se z pohledu osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí dostaly převody jednotek v rodinných domech na stejný režim jako převody jednotek v bytových domech. Toto sjednocení lze pouze přivítat.

Lze doporučit, aby se s převodem nových bytových jednotek v rodinných domech počkalo až do listopadu, aby byl tento převod od daně z nabytí osvobozen.